Création d’une SCI : les formalités

Une SCI ou Société Civile Immobilière permet de séparer les actifs d’exploitation des actifs immobiliers de l’entreprise. La SCI a pour avantage de faciliter la cession d’une entreprise aux acheteurs et également de mettre à l’abri un patrimoine immobilier. Ainsi que de transmettre le patrimoine immobilier à sa famille et le patrimoine d’exploitation à des collaborateurs ou des associés en le dissociant.

Si vous avez choisi de créer une SCI, quelques formalités sont à effectuer avant de commencer légalement les activités de votre société et pour valider son existence légalement. Vous trouverez ici toutes les formalités et démarches à suivre pour créer votre SCI.

La rédaction des statuts

C’est une étape importante et obligatoire lors de la création de votre société. Lors de la rédaction des statuts, tous les associés doivent être présents. A titre de rappel, il faut au moins 2 associés pour constituer une SCI. Tout le monde peut devenir associé au déroulement de la création d’une SCI, mais du fait qu’il s’agisse d’une acquisition immobilière, les associés sont des membres d’une même famille, généralement les parents, conjoints et enfants.

La rédaction des statuts constitue les règles de fonctionnement ainsi que son identité. Les statuts ont un rôle de référents et fixent les pouvoirs des dirigeants, mais aussi les droits et devoirs des associés. Faire appel à un expert-comptable, à un avocat ou à un notaire n’est pas obligatoire lors de cette étape, elle peut être cependant recommandée vu l’importance des statuts. Il est nécessaire à ce qu’ils soient le plus clair et le plus transparent possible afin d’éviter de créer des conflits et des malentendus entre les futurs associés. Chaque associé doit d’ailleurs être attribué d’un exemplaire des statuts et un exemplaire doit être archivé pour la société.

Les statuts doivent mentionner :

  • L’objet social de la SCI
  • La dénomination
  • Le siège social
  • Le capital social
  • La durée de vie (ne doit pas excéder 99 ans)
  • Les conditions de nomination et de destitution du gérant
  • Les informations renseignant sur les identités des associés (nom, prénoms, adresse)
  • Les conditions d’admission et de retrait des associés
  • La contribution qu’elle soit en nature ou en numéraire de chaque associé
  • La répartition au sein du capital des parts sociales

Au cas où l’un des associés effectue un apport en immeuble, il devient obligatoire de faire appel à un notaire, soit pour son authentification, soit dans la rédaction de l’acte de l’apport. Le notaire doit par la suite publier cette mention au service des hypothèques et veiller à ce que le bien ne se situe pas dans une zone où ni l’État ni les collectivités territoriales ne pourront exercer leur droit de préemption.

Déposer le capital social dans une banque

La seconde étape de création de SCI constitue à déposer le capital social dans un établissement bancaire. Le dépôt du capital doit se faire inévitablement avant de signer les statuts. Si tel cas se produit, l’immatriculation de la SCI sera refusée par La Greffe du Tribunal de Commerce.

Concernant l’apport numéraire, il peut se faire soit en espèce, soit par virement, soit par chèque. Tant que l’immatriculation officielle de la SCI ne sera pas effective, les fonds seront bloqués.

Pour les apports en nature, autres que celui en immobilier, les associés doivent se mettre d’accord sur leurs valeurs estimatives.

Annoncer publiquement la constitution de la SCI

Il est obligatoire d’annoncer publiquement la création d’une SCI dans un Journal d’Annonces légales (JAL). L’annonce doit comporter les mentions suivantes :

  • La raison sociale
  • La forme juridique (SCI)
  • Le siège social
  • La durée d’activité
  • L’objet social
  • Le capital social
  • Les informations renseignant sur l’identité du gérant (nom, prénom, adresse)
  • Le nom des associés
  • Le total des apports en numéraire
  • L’estimation des apports en nature
  • Le Greffe du Tribunal de commerce dans lequel figurera l’immatriculation de la SCI

Les documents nécessaires à l’immatriculation

Avant de pouvoir procéder à l’immatriculation d’une SCI auprès du Registre du commerce et des Sociétés (RCS), il est essentiel d’apporter quelques documents :

  • Un formulaire Cerfa MO rempli et signé par le gérant ou un mandataire. Ce formulaire est disponible auprès du CFE
  • Un exemplaire original des statuts datés et signés par tous les associés
  • Un acte de nomination du gérant s’il n’est pas inscrit dans les statuts
  • Un justificatif du siège social (facture EDF ou une copie du bail)
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation des gérants signée et datée en original
  • Une fiche d’état civil du gérant avec une attestation d’affiliation
  • Une copie-recto de la pièce d’identité (en cours de validité) du gérant
  • Une attestation de parution de la publicité légale de constitution SCI
  • Un chèque à l’ordre du Greffe du Tribunal de Commerce (il précisera le montant)

Immatriculer la SCI au CFE

Dès que tous les documents sont réunis, il ne reste plus qu’à procéder à l’immatriculation de la SCI. Pour y procéder, il faut se rendre au CFI. Un extrait KBIS sera délivré qui prouve que la société existe en toute légalité. Cet extrait permet aussi d’effectuer toutes les démarches administratives relatives aux activités de la société.

Les frais nécessaires à la création d’une SCI

Il est important de noter que les frais peuvent varier selon les départements. Les frais de création d’une SCI sont donc difficiles à déterminer à l’avance.

  • La publication dans un JAL : entre 150 et 250 € (varie selon les départements)
  • L’immatriculation au RCS : à peu près 50 €
  • L’immatriculation au CFE 74,10 €
  • Rédaction des statuts par un professionnel : entre 1 000 et 3 000 €

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