L’apport en nature dans une SCI

En règle générale, pour constituer le capital de leur société les associés d’une SCI procèdent à un apport en nature. Cet apport en nature est un bien matériel dont il est possible d’évaluer la valeur. En tenant compte de l’activité et de l’objet d’une SCI (Société Civile Immobilière) l’apport est le plus souvent un immeuble. Concernant l’évaluation de l’apport en nature, il n’y a aucune procédure particulière donc un commissaire aux comptes n’a pas à être désigné.

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Les spécificités d’un apport en nature dans une SCI

Lorsqu’un associé octroie un bien en nature à la SCI, celle-ci attribue à l’associé des parts sociales proportionnelles à la valeur du bien. Effectivement, la nomination d’un commissaire aux comptes n’est pas obligatoire. Mais cela n’empêche pas les associés d’évaluer le bien. Les associés seront à ce titre responsables de l’évaluation des biens à l’égard des tiers pour une durée de 5 ans.

Il y a deux erreurs à éviter lors de l’évaluation du bien :

  • La surévaluation: les parts sociales de l’associé seront surélevées et le capital de la société sera faussement augmenté.
  • La sous-évaluation: l’associé percevra moins de parts sociales que ce à quoi il a droit.

Il est primordial de vérifier que l’immeuble à apporter en nature ne se situe pas un périmètre où l’État pourrait exercer son droit de préemption. Si le bien se situe dans une zone d’aménagement différé ou dans un espace naturel sensible, il faudra consulter les administrations compétentes.

Une fois ce risque éliminé, il faut obligatoirement faire appel à un notaire. L’acte d’apport doit être notarié et authentifié avec une publication au Service de Publicité foncière. Ne pas engager cette procédure peut entrainer la responsabilité du gérant de la SCI et le paiement d’une taxe.

Les droits et taxes

Quand la cession du bien immeuble apporter en nature donne lieu à une plus-value, l’associé qui a procédé à l’apport devra payer des impôts.

Des droits de mutation à titre onéreux devront être réglés par les SCI soumises à l’IS. Tandis que les SCI soumises à l’IR sont exonérées de droits d’enregistrement sauf quand il s’agit d’un apport à titre onéreux.

Les cas d’apport en usufruit et en nue-propriété

Un apport en nature peut se faire en usufruit ou nue-propriété. Il se présente donc deux cas d’apport :

  • Lors d’un apport d’immeuble en usufruit, la SCI a le droit de percevoir les revenus du bien, de l’utiliser à son propre usage ou de le mettre en location pour en recevoir les loyers. Mais ne pourra pas le vendre. La SCI sera aussi responsable des charges et des risques jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

L’apport en usufruit est temporaire. La loi a fixé le délai maximum de l’usufruit à 30 ans, et il s’éteint automatiquement au décès de l’apporteur propriétaire.

  • Par contre, lors d’un apport en nue-propriété, la SCI n’a pas le droit d’user le bien ni d’en percevoir les fruits. Elle ne deviendra propriétaire qu’à l’extinction de l’usufruit.

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