La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui se prête aux activités d’investissement immobilier. Elle regroupe deux ou plusieurs associés qui mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers et qui se partagent les gains en résultant. On en distingue plusieurs variantes, à savoir la SCI familiale, la SCI de gestion et de location, la SCI construction-vente et la SCI d’attribution. Cependant, bien qu’une société civile immobilière ne soit pas toujours soumise à une obligation comptable, leur gérant doit investir pleinement dans la tenue d’une comptabilité de type commerciale. Il doit s’assurer qu’elle soit précise et irréprochable.
Pourquoi une comptabilité précise est-elle essentielle à la création d’une SCI ?
Une comptabilité impeccable permet à une SCI de prouver son existence et de rendre opposable à l’administration fiscale ainsi qu’aux autres entités son compte courant. Elle permet aussi de suivre avec précision les apports ainsi que leurs droits des associés. Nous pouvons ajouter le suivi en temps réel de l’évolution de leur patrimoine immobilier.
La comptabilité sert à connaître la valeur de chaque bien immobilier détenu, de même que les revenus et les charges qui y sont liés. La réparation des bénéfices et des pertes entre eux en fonction de leur quote-part dans le capital social peut se faire sans encombre. Les relations avec les associés sont facilitées par la même occasion et le gérant respecte ses obligations à leur égard.
Une comptabilité régulière et précise rime de surcroît avec optimisation fiscale. Elle permet de plus d’actualiser les comptes courants d’associés qui représentent les retraits et les avances effectués par ces derniers. Grâce à celle-ci, la SCI peut se prémunir contre toute action de l’administration fiscale et les risques de redressement qui peuvent induire de lourdes conséquences financières.
Une comptabilité irréprochable permet par ailleurs à la société civile immobilière de préserver sa crédibilité aux yeux de ses différentes parties prenantes et des tiers. Elle la protège contre d’éventuelles actions en justice. Si vous souhaitez confier votre comptabilité à un expert, renseignez-vous sur le coût d’un comptable pour une SCI avant de vous lancer.
Établissez des protocoles financiers clairs pour gérer vos finances
Ces protocoles doivent définir en premier lieu les modalités de tenue des comptes. Il convient de préciser que les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) sont tenues par la loi de tenir une comptabilité d’engagement. Elle peut aussi être en partie double. Il en va de même pour celles dont un associé est soumis à l’IS. La comptabilité est rendue obligatoire par une disposition des statuts, parce qu’il exerce une activité spécifique ou de taille conséquente.
Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), la tenue d’une comptabilité de trésorerie (ou simplifiée) est suffisante. Dans tous les cas, il faut aussi faire le choix entre une comptabilité informatisée ou manuelle selon le temps ainsi que les moyens disponibles.
Les modalités de gestion des flux financiers doivent également être précisées dans les protocoles financiers. En clair, il faut déterminer comment les opérations financières seront enregistrées. Parmi ces opérations, on cite les charges payées, les loyers perçus et les crédits contractés.
Vous devez également spécifier comment s’effectueront les paiements et les encaissements. À tout cela s’ajoute la liste exhaustive des documents comptables à produire périodiquement, à l’instar du bilan, du grand-livre des comptes, du compte de résultat, etc.
Évitez les erreurs courantes lors de la création d’une SCI
Lors de la constitution d’une société civile immobilière, il faut s’abstenir de confondre les comptes professionnels et personnels. L’ouverture d’un compte bancaire dédié à l’entreprise est fortement recommandée. Celui-ci permet de séparer les opérations liées à la SCI de celles liées à la vie personnelle des associées. À la clé, la structure peut se prémunir contre toute confusion comptable et fiscale. L’entreprise peut en plus souscrire des services réservés aux professionnels.
Dans le cadre de la création d’entreprise, le non-respect du formalisme juridique lié à la constitution et au fonctionnement de la SCI est aussi l’une des erreurs à éviter. Cela entraîne bien sûr la nullité de la structure ou la responsabilité personnelle de chaque associé. On note par ailleurs la sélection d’un régime d’imposition qui n’est pas adaptée à la situation de la société civile industrielle. Pour faire le bon choix, un certain nombre d’éléments doivent entrer en ligne de compte. On cite notamment :
- la déduction du déficit foncier,
- le mode d’imposition,
- la taxation des plus-values immobilières,
- la déduction des frais avant imposition,
- les obligations comptables.
Quoi qu’il en soit, même si une SCI n’est pas tenue par la loi de tenir une comptabilité, elle ne doit pas faire l’impasse dessus. Pour maintenir une comptabilité irréprochable, vous pouvez faire intervenir un expert-comptable ou avoir recours à un logiciel performant. Vous pouvez aussi tirer parti des informations et des conseils fournis par les sites internet spécialisés dans les sociétés civiles immobilières.