SCI : Le Guide complet

SCI ou société civile immobilière

Une SCI est le sigle signifiant Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une structure juridique permettant une protection d’un patrimoine immobilier pour au moins deux associés, calculée au prorata de leur apport. Cette solution s’avère être avantageuse pour beaucoup de familles et possède plusieurs formes distinctes. Dans ce guide, nous verrons tout ce qu’il faut savoir avant de créer une SCI. 

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

Comme énoncé précédemment, une Société Civile Immobilière a pour but principal la gestion d’un patrimoine immobilier par a minima deux personnes. Cette structure détient donc les biens immobiliers une fois confectionnée. La SCI est présente sous trois formes juridiques : la SCI classique ainsi que la SCI d’attribution et la SCI de construction vente SCCV.

La SCI classique

La Société Civile Immobilière classique est forcément constituée de deux associés proches ou non. Il est impossible de diriger une SCI de manière unipersonnelle. En cas de désistement d’un des acteurs de la société, une période généralement de 1 an est donnée afin de régulariser le statut de la SCI. Elle peut avoir comme activité la détention d’un patrimoine immobilier et sa gestion au quotidien comme sa location par exemple.

La SCI familiale

La Société Civile Immobilière Familiale a pour objectif la gestion d’un patrimoine immobilier par les membres d’une même famille (jusqu’au quatrième degré). Cela permet un meilleur contrôle de propriétés communes tout en ayant plus de facilité dans la transmission du bien immobilier. Ce type de SCI permet également d’esquiver les règles de l’indivision et de faire la passation dans des conditions fiscales avantageuses. 

La SCI d’attribution

La construction de biens immobiliers est l’objectif premier de la Société Civile Immobilière d’attribution. Cette forme de structure sociale permet les projets communs d’envergure. Les participants peuvent mutualiser les coûts puis séparer le bien acquis de manière équitable en parts dans la SCI. La répartition peut s’effectuer de plusieurs manières : 

  • En pleine propriété : chaque associé reçoit un lot du bien immobilier
  • En jouissance : un associé peut utiliser le bien possédé par un autre associé et d’en percevoir les revenus 
  • En nue propriété : un associé peut être le seul propriétaire d’un bien immobilier, mais ne peut s’en servir pour générer des revenus.

Aucun capital social (CS) n’est obligatoire afin de créer une SCI. Cependant, pour une organisation d’attribution, établir un capital élevé est une nécessité. On estime qu’il doit être au minimum égal à la valeur du bien immobilier voulant être acquis. Les apports dans une SCI d’attribution peuvent être en numéraire ainsi qu’en nature et en industrie. La dernière option est cependant fortement déconseillée ne participant pas réellement au CS. 

Les associés de la SCI d’attribution recevront des parts sociales en fonction de ce qu’ils obtiennent du bien immobilier après son acquisition. Plus la valeur du bien reçu est élevée, plus le nombre de parts et leur valeur seront, eux aussi, grands. 

La SCI de construction vente SCCV

La Société Civile construction vente n’est pas régie par le même régime fiscal que la SCI classique. Cette forme de SCI a pour objectif la construction d’immeubles afin de les vendre complètement ou en partie une fois terminée. Ce type de SCI peut acquérir des terrains dans un but de construction d’immeubles. Elle a la possibilité également d’acheter un immeuble pour le détruire (puis reconstruire par-dessus) ou le rénover. Il est impossible de créer une SCCV uniquement pour gérer un patrimoine immobilier commun. 

En raison du caractère spécifique de la SCCV, les associés ne peuvent pas recevoir les immeubles construits, mais ont toutefois la possibilité de les acheter à la société.

Comment créer une SCI ?

Comme toutes entreprises, créer une Société Civile Immobilière requiert des formalités administratives. Une fois terminée, la SCI devient une entité morale aux yeux de la loi. Afin de faire immatriculer sa société, il existe plusieurs étapes. 

Le capital social

Aucun minimum sur le montant du CS n’est mentionné légalement. Deux associés ont donc la possibilité de créer une SCI à partir de seulement 1 € de capital. Les apports sont soit numéraires soit en nature. Dans le premier cas, un compte bancaire au nom de la SCI recevra les sommes et un certificat de dépôt de compte sera remis aux dépositaires. Ce certificat devra faire partie du dossier envoyé au Greffe par la suite. L’apport en nature signifie une contribution de biens matériels pour la structure en question. Dans certains cas, il est également possible d’effectuer un apport en industrie. 

Rédaction des statuts

Les statuts de la Société Civile Immobilière représentent les règles régissant votre SCI. Elles vont décrire l’organisation interne ainsi que le fonctionnement global de la société. La rédaction des statuts doit obligatoirement se faire à l’écrit. Généralement, les nouveaux associés rédigent un projet de statut de la SCI en s’inspirant d’autres déjà écrits. La rédaction est possible par seing privé en effectuant soi-même la démarche. L’acte authentique est une autre possibilité via des officiers publics. L’acte notarié est aussi souvent utilisé. 

La rédaction des clauses de la SCI n’est pas spécialement encadrée. Les statuts doivent tout de même contenir des informations obligatoires à toutes SCI : 

  • La forme de la société
  • Les associés
  • La dénomination sociale
  • L’objet
  • Le siège social
  • Le capital social
  • La durée de vie
  • Les apports des associés au cas par cas
  • La gérance
  • Les décisions collectives
  • L’exercice 
  • Les cessions de parts sociales
  • Les comptes courants des associés
  • La répartition des bénéfices
  • La dissolution

Le coût de la rédaction de ces statuts peut varier selon le mode utilisé. Si vous écrivez, cela sera gratuit. Si vous passez par une plateforme en ligne ou un professionnel en droit, le coût peut varier de 129 à plus de 2000 €.

L’annonce légale de création

Une fois le représentant légal de la société choisi et les statuts rédigés, celui-ci publie une annonce légale de la création de la SCI dans un délai de 1 mois. Cette publication a pour obligation de se retrouver dans le journal d’annonces légales de la SCI.

Immatriculation de la SCI

Après avoir terminé le dossier de création de la SCI, il faut obtenir son immatriculation. Vous avez seulement 30 jours pour faire parvenir votre dossier au greffe du Tribunal de commerce. Un dossier complet doit comporter un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société complétée ainsi qu’un exemplaire original des statuts. Si la validation est décidée par le greffe, il immatricule votre SCi dans le Registre du commerce et des sociétés. L’entreprise recevra alors sa “carte d’identité” contenant toutes ses informations, aussi appelée extrait K ou Kbis. Elle prouve l’immatriculation de votre SCI. 

Fiscalité des SCI

La Société Civile Immobilière n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Elle relève par défaut de l’impôt sur le revenu, car il s’agit d’une société de personnes. L’imposition se fait sur les bénéfices de la société. Le montant imposé sera proportionnel à la contribution au CS de chaque associé. Les revenus doivent être déclarés à titre foncier dans leur déclaration personnelle. Si la fraction du revenu imposable n’excède pas 10225 € pour une part, l’associé aura un taux d’imposition applicable de 0 % tandis que celui-ci montera à 45 % pour une fraction supérieure à 160336 €. 

Il est possible de faire passer sa SCI à l’IS dans un but d’optimisation fiscale. Ce type d’imposition peut s’avérer plus avantageux selon les sommes perçues. Si elle présente un caractère commercial, elle sera forcément soumise à l’impôt sur les sociétés. Il faut donc déclarer ses bénéfices imposables au Service des impôts des entreprises SIE. Le taux d’imposition sera calculé en fonction du montant du chiffre d’affaires annuel de la SCI. Avec un CA inférieur à 38120 €, il est de 15 %. Il augmentera à 25 % au-delà de ce montant.

Lors d’une imposition dépassant les 30 %, le choix de l’impôt sur les sociétés sera plus avantageux que l’impôt sur le revenu.

Dissolution d’une SCI

Dans le cas d’une dissolution, le patrimoine immobilier fait partie de l’actif. Il est généralement vendu par le liquidateur, mais peut-être restitué à un associé en cas d’apport en nature. Pour dissoudre une SCI, il faut suivre quelques étapes. 

Tout d’abord, la décision doit être votée à l’unanimité ou avec une majorité plus souple selon les règles lors d’une Assemblée générale extraordinaire. Tous les associés doivent être convoqués. Ils désignent alors un liquidateur, habituellement le représentant légal de la société. 

Il est ensuite nécessaire de publier un avis de dissolution dans le journal d’annonce légale de la SCI comportant la date de la dissolution ainsi que le nom du liquidateur et le greffe du tribunal compétent.  

Enfin, le liquidateur dépose un dossier de dissolution dans une période de 1 mois auprès du greffe du tribunal en question. Ce dossier doit contenir :

  • Un formulaire M2 rempli
  • L’original du PV de dissolution
  • Une copie de pièce d’identité du liquidateur
  • une déclaration de non-condamnation de celui-ci
  • Une preuve de parution de l’avis de dissolution dans le journal d’attestation légale
  • Un versement par chèque des frais de dossier

Liquidation d’une SCI

Un inventaire des actifs et passifs de la Société Civile Immobilière doit être établi par le liquidateur avant de se débarrasser des biens constituant l’actif. 

Les comptes de clôture de la SCI permettent de savoir si la société dégage un boni ou un mali de liquidation. En cas de reliquat, il sera distribué en fonction des parts dans le capital social après imposition à hauteur de 2,5 %. En cas de perte, le montant réclamé par les créanciers sera transmis aux associés en fonction de leurs parts sociales. 

Le liquidateur effectue un procès-verbal de la liquidation dans le but de pouvoir radier la SCI. Ce PV de liquidation sera ensuite publié par un avis dans le journal d’annonce légale. 

Radiation d’une SCI

La dernière étape pour clôturer votre dissolution-liquidation est la radiation de la SCI. Le liquidateur désigné dépose un dossier de radiation auprès du greffe du Tribunal compétent. Certains documents précis sont transmis dans ce dossier : 

  • Un formulaire M4 rempli
  • Le PV de dissolution 
  • les comptes de dissolution
  • La preuve de parution de l’avis de liquidation dans le journal d’annonce légale
  • Le versement par chèque des frais de dossier

Le coût de dissolution-liquidation-radiation d’une SCI comprend les frais de toutes les étapes durant l’opération. En moyenne, cela revient à 500 € pour les SCI.

Avantages de la SCI

Il n’y aurait aucun intérêt à créer une Société Civile Immobilière s’il n’y a aucun avantage en contrepartie. Cette méthode permet une gestion plutôt simple des biens immobiliers en répondant à de nombreuses contraintes.

C’est avant tout la caractéristique principale d’une Société Civile Immobilière. Elle permet de constituer un patrimoine unique en mettant en commun les ressources des différents associés. Les biens peuvent donc être gérés simplement en évitant l’indivision. Les SCI ont également pour atout de pouvoir effectuer des dons tous les 15 ans en fonction des parts possédées. Une aubaine pour les familles voulant transmettre un héritage immobilier sur la durée. 

En matière d’organisation, les associés ont tous les droits sur les règles à respecter lors de la signature et la rédaction des statuts. Il existe donc de nombreuses manières de modifier les cessions de parts sociales ou encore les pouvoirs du représentant légal de la SCI. 

Enfin, fiscalement, les Sociétés Civiles Immobilières ont la possibilité de choisir leur mode d’imposition selon les bénéfices dégagés. Le CS apporté est légalement libre. 1 € symbolique vous permettra de créer votre SCI sans aucun financement. Il est aussi possible qu’elles aient un capital variable. La création d’une SCI prévient également des aléas professionnels comme la faillite en mettant à l’abri votre patrimoine immobilier.

Inconvénients de la SCI

Bien évidemment, il existe des inconvénients à la création d’une Société Civile Immobilière de n’importe quel type. 

Les associés ne sont pas exempts de risques personnels. Ils ont une responsabilité indéfinie. Leurs propriétés propres peuvent être utilisées par les créanciers proportionnellement à leur participation au capital social. 

Un autre inconvénient est le nombre de coûts subsidiaires nécessaires pour faire fonctionner la SCI. Que ce soit un expert-comptable ou bien un architecte obligatoire lors d’un projet de construction, les SCI ont souvent besoin de faire appel à des personnes externes dans la gestion de leur patrimoine immobilier. 

Enfin, il est impossible de démarrer une Société Civile Immobilière seul. Il est nécessaire d’être au minimum deux personnes physiques ou morales.

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