Comme dans le cadre d’un contre de location classique, la location d’un local commerciale ou d’un magasin doit faire l’objet d’un état des lieux d’entrée et d’un état des lieux de sortie entre chaque partie. Réaliser un état des lieux permet de se protéger de litige plus tard en cas de dégradations constatées. Mais quelles sont les autres étapes à suivre pour vendre son commerce ?
Le compromis de vente
C’est une étape indispensable avant de vendre son commerce. C’est un contrat qui lie le propriétaire au vendeur. Il met en avant la chose vendue et son prix. Mais pas que car il doit aussi indiquer les coordonnées du précédent vendeur, l’état des privilèges et des nantissements, le CA des 3 derniers exercices ou encore les caractéristiques du contrat de bail.
La réalisation d’un etat des lieux local commercial
Depuis la loi Alur et la loi Pinel il est nécessaire de faire un état des lieux d’entrée et de sortie. Fait de façon amiable, il indique l’état du logement à la remise des clés et à leur restitution.
Le propriétaire ou locataire devront donc se charger de faire ce document afin de détailler les caractéristiques du local et ses équipements. Fait de façon contradictoire, l’état des lieux d’un local avec activité commerciale facilite la comparaison entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie. C’est l’unique qui peut être sortie en cas de souci.
Le contenu d’un bon état des lieux
Le bailleur et le locataire doivent établir un état des lieux qui sera joint au contrat de bail. Ce précieux document va analyser chaque pièce et l’éventuelle vétusté des lieux. Doivent y figurer :
- Les coordonnées des deux parties : le bailleur et le locataire ;
- Les informations sur le local ;
- Les relevés des compteurs ;
- La description des pièces ;
- Les dates d’entrées dans les lieux et la fin du bail ;
- Les signatures des personnes présentes.
Etablir un état des lieux de son magasin : Comment ça se passe ?
L’état des lieux doit être réalisé au moment d’entrer dans les lieux et au départ du locataire. En cas d’absence des deux parties, l’état des lieux doit être établi par l’huissier de justice ou l’agent immobilier. Les dépenses engagées seront partagées en deux. Chaque pièce doit être examinée de fond en comble. Tout doit être passé au crible car il y a un dépôt de garantie ou une caution en cas de réparations locatives.
Si les deux parties n’arrivent pas à s’entendre, une procédure de conciliation devant a commission départementale sera lancée pour le bien loué. Les données seront transmises par lettre recommandée via accusé de réception.
Informer les salariés et faire une déclaration à la mairie
Lors de la vente du fonds de commerce, il faut alerter les salariés sur la vente du magasin au moins deux mois avant la fin de la transaction. Les entreprises de plus de 250 personnes ne sont pas concernées ni celles étant en cours de redressement ou de liquidation judiciaire.
Pour la sauvegarde des commerces et de l’artisanat, la cession ou la vente d’un FDC peut être soumise à une déclaration préalable en mairie si elle profite d’un droit de préemption. Le maire a deux mois pour donner une réponse. L’acte définitif sera ensuite conclu en présence des avocats ou du notaire.
Le versement des droits pour enregistrer
L’acquéreur du magasin doit faire une déclaration de mutation auprès du service des impôts dans le mois après la transaction.
L’acheteur lui, doit verser des droits d’enregistrement ou de mutation évalués en fonction des éléments suivants :
- 0% pour la fraction du prix inférieure à 23 000 euros,
- 3,00% pour la fraction du prix comprise entre 23 000 et 200 000 euros,
- 5,00% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros.
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